Wer ein größeres Bauvorhaben verwirklichen möchte, kann häufig nicht unmittelbar mit dem Bau beginnen. Zunächst muss geklärt werden, ob das Projekt nach dem geltenden Planungsrecht zulässig ist oder ob dafür ein neuer Bebauungsplan benötigt wird.
Bei einem regulären Bebauungsplan geht die planerische Initiative üblicherweise von der Stadt aus. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan wird dagegen auf Antrag eines privaten oder gewerblichen Vorhabenträgers eingeleitet. Das kann beispielsweise ein Unternehmen, ein Investor oder eine andere Person sein, die ein konkretes Bauprojekt umsetzen möchte.
Die Stadt ist jedoch nicht verpflichtet, einem solchen Antrag zu folgen. Sie entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen, ob sie das Verfahren einleitet. Auch bei einem privat angestoßenen Projekt behält die Kommune damit die Planungshoheit.
Was unterscheidet den vorhabenbezogenen Bebauungsplan?
Grundlage des Verfahrens ist ein konkretes Vorhaben. Der Vorhabenträger erstellt dazu in Abstimmung mit der Stadt einen Vorhaben- und Erschließungsplan.
Darin wird unter anderem dargestellt,
- was gebaut werden soll,
- wie das Grundstück genutzt wird,
- wie die Erschließung erfolgen soll und
- welche weiteren Maßnahmen für das Projekt erforderlich sind.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Der Vorhabenträger muss außerdem bereit und in der Lage sein, das Projekt innerhalb einer bestimmten Frist umzusetzen. Er übernimmt regelmäßig zumindest einen erheblichen Teil der Planungs- und Erschließungskosten.
Wie läuft das Verfahren ab?
1. Antrag und erste Prüfung
Der Vorhabenträger stellt sein Projekt zunächst bei der Stadtverwaltung vor und beantragt die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens.
Die Verwaltung prüft, ob das Projekt grundsätzlich mit den städtebaulichen Zielen der Stadt vereinbar ist. Dabei können unter anderem die Erschließung, der Naturschutz, die Verkehrsbelastung, Lärmfragen und die vorhandene Infrastruktur eine Rolle spielen.
Die Stadt entscheidet anschließend, ob sie das Verfahren beginnen möchte. Ein Anspruch auf die Aufstellung des Bebauungsplans besteht für den Vorhabenträger nicht.
2. Aufstellungsbeschluss
Soll das Vorhaben weiterverfolgt werden, fasst das zuständige kommunale Gremium einen Aufstellungsbeschluss. Damit wird das förmliche Bauleitplanverfahren eingeleitet.
Welches Gremium den Beschluss vorbereitet oder trifft, richtet sich neben dem Baugesetzbuch auch nach den kommunalen Zuständigkeiten. In der Praxis werden solche Vorlagen häufig zunächst in den zuständigen Ausschüssen und im Verwaltungsausschuss beraten.
3. Erarbeitung des Vorentwurfs
Im nächsten Schritt werden der Vorentwurf des Bebauungsplans, der Vorhaben- und Erschließungsplan und die erforderlichen Fachunterlagen ausgearbeitet.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Umweltberichte,
- Verkehrsuntersuchungen,
- Lärm- oder Artenschutzgutachten,
- Entwässerungskonzepte und
- Aussagen zur technischen Erschließung.
Die Planung wird üblicherweise vom Vorhabenträger beauftragt und auf dessen Kosten erstellt. Die inhaltliche Abstimmung erfolgt jedoch mit der Stadt, weil sie weiterhin für das Bebauungsplanverfahren verantwortlich bleibt.
4. Frühzeitige Beteiligung
Sobald ein geeigneter Planungsstand vorliegt, wird die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig über die Ziele, die möglichen Auswirkungen und unterschiedliche Planungsvarianten informiert.
Bürgerinnen und Bürger können sich in dieser Phase zur Planung äußern, Fragen stellen und auf Probleme hinweisen. Auch Behörden und andere Träger öffentlicher Belange werden beteiligt.
Für die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung schreibt das Baugesetzbuch keine pauschale Frist vor. Die konkrete Form und Dauer werden im jeweiligen Verfahren festgelegt.
Diese frühe Phase ist besonders wichtig, weil die Planung noch nicht abgeschlossen ist und Anregungen daher vergleichsweise früh berücksichtigt werden können.
5. Überarbeitung des Entwurfs
Die eingegangenen Hinweise werden ausgewertet. Der Plan kann danach verändert oder ergänzt werden.
Eine Stellungnahme führt jedoch nicht automatisch dazu, dass die Stadt den darin enthaltenen Forderungen folgt. Private und öffentliche Belange müssen ermittelt, bewertet und gegeneinander sowie untereinander gerecht abgewogen werden.
6. Veröffentlichung des Planentwurfs
Der überarbeitete Entwurf wird anschließend zur förmlichen Beteiligung veröffentlicht. Die Unterlagen werden grundsätzlich im Internet bereitgestellt. Zusätzlich muss eine andere leicht erreichbare Zugangsmöglichkeit angeboten werden.
Die Veröffentlichungsfrist beträgt im Regelfall mindestens 30 Tage. Bei einem wichtigen Grund kann eine längere Frist erforderlich sein.
Während dieser Zeit können Bürgerinnen und Bürger erneut Stellungnahmen einreichen. Auch die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden beteiligt.
In der Bekanntmachung wird erklärt,
- wo die Unterlagen verfügbar sind,
- wie lange die Beteiligung läuft,
- auf welchem Weg Stellungnahmen abgegeben werden können und
- welche umweltbezogenen Informationen vorliegen.
7. Prüfung und Abwägung der Stellungnahmen
Nach Ablauf der Beteiligungsfrist werden sämtliche fristgerecht eingegangenen Stellungnahmen geprüft.
Der Rat darf Einwendungen nicht einfach übergehen. Er muss sich mit den berührten Interessen auseinandersetzen und eine nachvollziehbare Abwägungsentscheidung treffen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Vorschlag übernommen werden muss. Der Rat kann nach Prüfung zu dem Ergebnis kommen, dass andere öffentliche oder private Belange schwerer wiegen.
Führen die Stellungnahmen zu wesentlichen Änderungen am Entwurf, kann eine erneute Beteiligung erforderlich werden.
8. Satzungsbeschluss
Nach Abschluss der Beteiligung und Abwägung stimmt der Rat über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ab.
Beschließt der Rat den Plan als Satzung, ist damit die politische Entscheidung für das Planungsrecht gefallen. Lehnt der Rat den Satzungsbeschluss ab, wird der Bebauungsplan nicht wirksam und das Vorhaben kann auf dieser Grundlage nicht umgesetzt werden.
Der Rat bleibt somit auch bei einem vom Vorhabenträger finanzierten Verfahren das entscheidende kommunale Gremium. Nach § 10 BauGB beschließt die Gemeinde den Bebauungsplan als Satzung.
9. Genehmigung und Bekanntmachung
Nicht jeder Bebauungsplan benötigt zusätzlich eine Genehmigung durch eine höhere Verwaltungsbehörde. Eine Genehmigung ist nur in bestimmten gesetzlich geregelten Fällen erforderlich.
Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird der Bebauungsplan ortsüblich bekannt gemacht. Mit dieser Bekanntmachung tritt er in Kraft. Anschließend muss er mit seiner Begründung dauerhaft zur Einsicht bereitgehalten werden.
Der Durchführungsvertrag
Ein zentraler Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist der Durchführungsvertrag zwischen der Stadt und dem Vorhabenträger.
Darin verpflichtet sich der Vorhabenträger insbesondere,
- das vereinbarte Projekt umzusetzen,
- bestimmte Fristen einzuhalten,
- die vereinbarten Planungs- und Erschließungskosten zu tragen und
- gegebenenfalls weitere Maßnahmen zu übernehmen.
Der Durchführungsvertrag muss vor dem Satzungsbeschluss abgeschlossen werden. Das Baugesetzbuch verlangt, dass sich der Vorhabenträger vor dem Beschluss über den Bebauungsplan zur Durchführung des Vorhabens und zur vollständigen oder teilweisen Übernahme der Kosten verpflichtet.
Der Vertrag kann außerdem konkrete Verpflichtungen enthalten, die sich nicht vollständig durch die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans regeln lassen.
Setzt der Vorhabenträger das Projekt nicht innerhalb der vereinbarten Frist um, soll die Stadt den vorhabenbezogenen Bebauungsplan grundsätzlich wieder aufheben. Daraus kann der Vorhabenträger normalerweise keine Entschädigungsansprüche gegen die Stadt herleiten.
Welche Einflussmöglichkeiten hat die Bürgerschaft?
Bürgerinnen und Bürger können sich vor allem in zwei Verfahrensphasen unmittelbar äußern:
- während der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und
- während der förmlichen Veröffentlichung des Planentwurfs.
Stellungnahmen können beispielsweise auf folgende Punkte eingehen:
- zusätzliches Verkehrsaufkommen,
- Lärm und andere Immissionen,
- Hochwasser- oder Entwässerungsrisiken,
- Eingriffe in Natur und Landschaft,
- Auswirkungen auf das Stadtbild,
- fehlende Wege oder Stellplätze,
- Beeinträchtigungen benachbarter Grundstücke und
- mögliche Alternativen zur bisherigen Planung.
Besonders hilfreich sind konkrete, sachlich begründete Hinweise. Statt sich lediglich allgemein für oder gegen ein Projekt auszusprechen, sollte möglichst genau beschrieben werden, welcher Teil der Planung problematisch ist und welche Änderung vorgeschlagen wird.
Beteiligung bedeutet nicht Mitentscheidung
Die Öffentlichkeitsbeteiligung gibt Bürgerinnen und Bürgern das Recht, informiert zu werden und Stellungnahmen einzureichen. Sie bedeutet jedoch nicht, dass einzelne Personen ein Bauvorhaben verhindern können oder dass jede Forderung umgesetzt werden muss.
Die eingereichten Argumente fließen in die Abwägung ein. Die abschließende Entscheidung über den Bebauungsplan trifft aber der Rat.
Die Beteiligung kann dennoch erheblichen Einfluss haben. Gut begründete Hinweise können dazu führen, dass Planungen geändert, zusätzliche Gutachten eingeholt, Schutzmaßnahmen festgelegt oder einzelne Bestandteile eines Projekts neu bewertet werden.
(CZI)